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最近广东宅基地确权新政彻底引爆农户圈！2026年1月30日起正式施行的《关于妥善处理农村不动产登记历史遗留问题的若干意见》，被大家称为“民心新政”——无证老宅、超规房不再是“确权死结”，最快18天就能拿到不动产权证书，困扰千万农户几十年的“房子没证，心里不踏实”的心病终于有了完美解决方案。作为常年关注涉农政策、帮粉丝解读过不少民生福利的过来人，我太懂大家的痛点了：房子住了一辈子，拆迁补偿、流转交易、子女继承都没保障，总怕哪天变成“无根房”。今天就用最实在的大白话，结合政策原文、官方流程、地市细则和真实案例，把这份民生红利拆得明明白白，看完就能直接上手办理，千万别错过这波政策福利！
一、新政核心突破：3类“问题房”彻底解套，以前办不了现在轻松办
过去很多农户的房子因为“没手续、超面积、户口迁走”等原因，确权申请屡屡被拒，这次新政直击痛点，明确3类历史遗留房屋均可确权，还划了清晰的时间界点和认定标准，真正做到“尊重历史、为民利民”，政策有效期长达5年，覆盖全省所有农村地区。
1. 无证老宅：2020年前建成，权属无争议就能办
新政划了明确“时间红线”：2020年3月23日《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》实施前建成的老宅，哪怕没有完整审批材料，只要满足两个核心条件就能办：一是邻里之间无边界纠纷（权属无争议），二是没被列入农村乱占耕地建房专项整治范围，也没触碰永久基本农田和生态保护红线。
不用再翻几十年前的老手续，操作超简单：让村委会出具“建造时间和权属来源证明”，找专业机构做房屋测绘报告，经过组级、村级、乡镇级“三级审核确认”，就能按房屋实际现状登记。梅州兴宁的王大爷家1998年建的老宅，没任何审批手续，之前多次申请确权都没通过，新政出台后他提交了村委会证明和测绘报告，19天就拿到了不动产权证书，“有了这个证，以后给儿子继承也有合法依据了，心里踏实多了！”
这里还有个“老房福利”：1982年《村镇建房用地管理条例》实施前建成的老宅，只要没扩建过，不管有没有超过后来的面积标准，都能按实际面积全额登记，不用核减，相当于给老房子“全额确权”。像广州就明确，1986年12月31日前建成的老宅，经村委会同意并公示无异议，报镇街审核后就能直接确权，不用补任何手续。
2. 超规房屋：面积超标不拒登，合法部分照样确权
“建房时不小心超了面积，会不会被强拆？确权能不能过？”这是很多农户的头号顾虑。以前只要宅基地或房屋建筑面积超标，确权申请直接驳回，超规房一直处于“灰色地带”，现在新政实行“分类登记”，不再“一刀切”：
• 宅基地面积没超标，但房屋建筑面积超标的：经村委会公示30天无异议，按宅基地实际面积和当地房屋建筑标准面积登记，超占部分在证书附记栏注明，不影响合法部分产权；
• 宅基地和房屋建筑面积都超标的：同样经公示和三级审核，按当地宅基地标准面积和房屋建筑标准面积登记，超占部分注明即可。
湛江遂溪的李先生家就是例子，宅基地批准面积80平方米（当地平原地区标准），2015年建房实际建了100平方米，之前多次申请确权都没通过。新政实施后，他提交材料申请，最终按80平方米标准面积登记，超占的20平方米在证书上注明，“合法部分有了法律保障，以后拆迁、流转都没问题，比无证房强太多了！” 这里要明确，广东各地宅基地面积标准有法律规定：平原地区和城市郊区每户不得超过80平方米，丘陵地区120平方米以下，山区150平方米以下，像广州还规定建筑面积控制在280平方米以内、建筑层数不超过3层，超规认定会严格按当地标准执行。
3. 特殊情况房：户口迁出、继承所得，6类主体都能办
很多特殊情形的房产以前确权无门，这次新政明确了6类合法申请主体，彻底解决“人不在村，房难确权”问题，还特别保障了农村妇女和华侨的权益，各地市也细化了执行细则：
• 本村原村民户口迁出或“村转居”，但仍合法拥有宅基地的（农民进城落户后，原宅基地也能确权）；
• 扶贫搬迁、地质灾害防治、移民安置等按政府规划批准建房的（需退出原宅基地并注销登记）；
• 继承农村房屋的（哪怕继承人不是本村集体经济组织成员，证书附记栏会注明“合法继承人”）；
• 1999年1月1日前合法取得宅基地的非农业户口居民（含华侨）；
• 华侨原农村房屋拆除或坍塌后，经批准在原宅基地或村内重建的；
• 农村妇女因婚嫁在新家庭合法取得宅基地的（原宅基地按规定注销，保障妇女权益不受村规民约侵害）。
梅州的陈女士户口迁到深圳多年，父母去世后留下农村老宅，之前一直担心没法继承确权。新政实施后，她提交了继承证明、父母宅基地材料和身份证明，经村委会公示和三级审核，顺利办完过户登记，拿到了自己的不动产权证书。另外，分家析产导致“房地权利人不一致”的（比如宅基地是父亲名字，房屋是儿子建的），只要有村委会盖章的调解证明，公示无异议后就能明确统一登记的权利主体。
二、新政3大亮点：流程简化+多渠道办理，18天拿证不是噱头
除了放宽确权条件，新政在办理流程上也做了大幅优化，从“跑断腿”到“少跑腿”，18天拿证完全能实现，还解决了以前“户宅互为前置”的堵点问题，这都是有官方流程和地市实践可查的。
1. “三级联审”机制：不用来回跑部门
以前办确权要挨个跑村委会、乡镇政府、县自然资源局，材料不全就得反复补。现在实行“组级—村级—乡镇级”三级审核，村委会审核后直接上报乡镇，乡镇审核完再报县级部门，不用农户自己跑各个部门，材料流转效率大幅提升。
根据广东政务服务网公开流程，受理申请后5个工作日内完成初审，审查2个工作日，决定1个工作日，制证5个工作日，送达5个工作日，材料齐全、权属无争议的最快18天就能登簿发证，就算是继承房、超规房等复杂情况，也能在30天内办结。更贴心的是，新政明确“每名年满18周岁的成年子女，原则上可单独视为一‘户’”，解决了以前公安部门分户要宅基地、确权要分户证明的“循环堵点”，像惠来县就规定，满足分户条件未分开居住的“一户多宅”，也能按规定确权。
2. 3种办理渠道：线上线下都能办，行动不便可代办
为了方便不同农户，新政提供3种办理方式，任选其一，尤其照顾到了老年人和行动不便的群体，还支持跨省通办，各地市也拓展了本地化渠道：
• 线下办理：带材料到乡镇自然资源所或不动产登记窗口申请，受理后领回执，后续按通知领证书或选择邮寄；
• 线上办理：登录“广东政务服务网”或广东省“互联网+不动产登记”平台，搜索“宅基地确权登记”，上传电子材料即可，电子材料与纸质材料效力等同，审核通过后可邮寄原件核验或现场提交，全程线上追踪进度；
• 委托代办：把材料交给村委会统一收集上报，或委托亲属办理（需提供授权委托书），惠来县还支持通过微信委托村集体代为指界确认，适合没时间或行动不便的老人、残疾人。
广州从化的张阿姨78岁行动不便，让儿子把材料交给村委会代办，全程没出门，23天后就收到了邮寄上门的不动产权证书，“政府考虑得太周到了，不用老年人跑东跑西，坐在家里就拿到证了！”
3. 收费大幅优惠：登记费减免，仅收工本费
办理宅基地确权，农户最关心的收费问题也有了明确答案，而且优惠力度很大，杜绝乱收费，各地市统一执行省定标准：
• 农村居民申请宅基地使用权及地上房屋所有权登记：免收登记费，仅收不动产权属证书工本费，每本10元；
• 单独申请宅基地使用权登记：完全免收费用，一分钱不用花；
• 集体建设用地登记：按非住宅类标准收费，每件550元，农村学校、养老院等公共服务设施可享受减免。
所有收费公开透明，实行收支两条线管理，不会出现“乱收费”“搭车收费”，如果遇到违规收费，可直接打12345热线投诉，相关部门会依法处理。
三、实操攻略：材料+流程+避坑，一步到位不白跑
想顺利确权，关键要带齐材料、走对流程，避开政策红线，这部分干货是结合官方材料清单和地市实操经验整理的，一定要记牢，避免白跑冤枉路。
1. 必备材料清单（带齐这些，一次通过）
核心材料一定要准备好，部分材料实现信息共享后可免交，复印件最好经村委会盖章确认：
• 不动产登记申请表（可在窗口领或线上下载，需申请人签字盖章）；
• 申请人身份证明：身份证、户口本原件及复印件（已关联电子证照的，现场可免带原件）；
• 房屋权属来源材料：村委会出具的建造时间和权属来源证明、继承公证书、分家析产协议等（无证老宅可免交审批材料，由村委会出具权属情况说明）；
• 房屋相关材料：有资质的测绘单位出具的房屋测绘报告、宗地图、房屋平面图（惠来县要求1:500比例尺，部分地区可由登记机构统一组织测绘，费用由政府承担或补贴）；
• 审核确认材料：村委会出具的权属无争议证明，以及组级、村级、乡镇级三级审核确认材料（部分由部门协调获取，不用申请人单独跑）；
• 特殊情况材料：继承房产需提供亲属关系证明；户口迁出的需提供原宅基地合法取得证明；扶贫搬迁房需提供政府批准文件；委托代办需提供授权委托书；华侨建房需提供侨务部门相关证明。
2. 办理流程：5步就能搞定，清晰不复杂
1. 准备材料：按清单收集整理相关材料，确保复印件盖章齐全，特殊情况材料提前准备，避免遗漏；
2. 提交申请：选择线上、线下或委托代办渠道提交申请，材料齐全的当场受理，不齐的会一次性告知补正，不用反复跑；
3. 三级审核与公示：受理后材料依次经组级初审、村级审核公示（不少于30天，惠来县等部分地区为15个工作日）、乡镇联合审核，确保权属无争议、符合政策要求；
4. 缴纳费用（如需）：按规定缴纳工本费，可线上扫码或现场缴纳，无需缴费的直接跳过；
5. 登簿发证：审核通过后完成不动产登簿，申请人可到窗口现场取件或等待邮寄送达，拿到不动产权证书就完成了确权。
3. 避坑提醒：6类禁登情形+5个实操坑，千万别踩
新政明确6类情形一律不得登记，还有5个实操坑要避开，否则确权会失败，各地市也在严格执行这些规定：
• 禁登情形（绝对不能碰）：城镇居民违法购买宅基地和农房；社会投资主体下乡建别墅大院、私人会馆；借流转之名圈占或买卖宅基地；违法违规合作建房；“小产权房”；违反永久基本农田和生态保护红线建房；
• 实操坑（一定要避开）：隐瞒权属争议（需先协商解决并出具调解证明，惠来县支持异议复查）；占用耕地建房（会被列入专项整治，不得登记）；提供虚假材料（会被驳回，影响后续申请）；遗漏公示环节（未公示或公示有异议未处理，无法进入审核）；未按规定分户（年满18周岁可单独视为一“户”，需提前确认分户资格）。
另外，广州等地还规定，宅基地住房可按1:1比例置换拆迁安置房，确权面积小于280平方米的，超出部分按成本价补缴费用后可置换，最多不超过280平方米，这也是确权后的一项福利，大家可以关注当地具体政策。
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